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재개발·재건축 정비사업에 참여하는 조합원은 신 주택을 원가로 분양받는 것(조합원 분양) 외에도 사업성에 따라 일반분양에 따른 수익금을 받을 수 있어 투자수단으로 각광받고 있다.

재개발·재건축 등 정비사업을 위해 정비기본계획이 수립되거나 정비구역이 지정되면, 투기 목적으로 토지 등의 소유권과 토지 소유자의 수를 늘려 분양받을 권리(조합원 입주권)를 늘리려는 행위가 발생한다. 이를 "지분쪼개기"라고 하는데, 도시정비법은 무분별한 투기를 방지하고 지분쪼개기를 막기 위해 권리 산정 기준일, 다물권자로부터 매수 시 분양자격 제한 등 여러 가지 규정을 두고 있다. 따라서 재개발·재건축 입주권 매매 및 투자 시에는 특히 주의가 필요하다.

우선 도시정비법에서는 "권리 산정 기준일"이라는 물적 규제가 존재한다. 권리 산정 기준일은 "정비구역 지정 고시일" 또는 "시·도지사가 투기 억제를 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정 고시 전에 따로 정하는 날"의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 예를 들어 성남 재개발 구역의 경우, 성남시는 수진1·신흥1·태평3·상대원3·신흥3 구역의 정비구역 지정 고시일 이전인 2019년 5월 31일을 권리 산정 기준일로 정하고 있다.

따라서 위의 성남 재개발 구역의 경우, 2019년 5월 31일에 존재한 토지와 건축물을 기준으로 분양받을 권리가 산정되며, 2019년 6월 1일 이후에 해당 재개발 구역 내에서는 ① 1필지의 토지를 여러 개의 필지로 분할하거나, ② 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하거나, ③ 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 분리하여 소유하거나, ④ 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하는 등의 행위는 제한될 수 있다.

도시정비법의 규정들은 지분쪼개기 등의 무분별한 투기를 방지하고 재개발·재건축 입주권 매매 및 투자에 대해 신중한 접근을 요구한다. 따라서 투자하고자 하는 개인들은 이러한 규정들을 충분히 숙지하고 전문가의 지도를 받아야 한다. 이를 통해 안전하고 유익한 재개발·재건축 사업에 참여할 수 있을 것이다.

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