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부동산 증여량 감소와 상속세 증가, 그리고 자금출처조사와 변칙거래 문제가 부각되고 있습니다.

국세청은 최근 발표한 2023년 2분기 통계연보에서 부동산 경기하락으로 인한 증여건수 감소와 함께 부동산 가격 상승으로 인한 상속세 납세인원과 총상속재산가액의 큰 폭 증가를 확인했습니다.

상속세는 상속인의 의사와 상관없이 피상속인의 사망으로 상속이 개시되면 납세의무가 성립합니다. 반면, 증여는 증여자와 수증자의 의사에 따라 시기를 결정할 수 있으므로 부동산 가격이 높은 시점에서는 증여가 감소하는 경향이 있습니다.

따라서 부동산 증여를 통한 절세가 어려워지면 납세자들은 절세를 위한 다른 거래 유형을 찾고 있습니다. 그러나, 변칙거래를 통해 고가의 재산을 취득할 경우 국세청의 자금 출처 조사 대상이 될 수 있습니다. 자금 출처 조사 과정에서 소명이 되지 않는다면 증여세 등 세금이 부과됩니다.

자금 출처 조사란 재산 취득(해외 유출 포함), 채무 상환, 개업 등에 사용한 자금이 본인 능력에 의한 것으로 보기 어려운 경우 자금의 출처를 밝혀 증여세의 탈루 여부를 확인하는 세무 조사입니다.

국세청은 자금 출처 조사 시 소득-지출 분석 시스템을 활용합니다. 이 시스템은 국세청에서 보유하고 있는 과세 정보 자료를 체계적으로 통합 관리해 일정 기간 신고 소득과 재산 증가, 소비 지출액을 비교 분석하는 시스템입니다.

국세청은 이를 활용해 납세자의 재산과 소득 현황 및 증감 내역을 파악하고 자금 출처가 불분명한 탈세 혐의자를 조사 대상자로 선정합니다. 그 기준 중 하나는 주택 취득에 소요된 자기 자금과 차입금(부채) 비율을 비교하는 것입니다.

일례로 평균 10억 원에 육박하는 서울 시내 아파트를 자기 자금만으로 취득할 수 있는 사람은 많지 않습니다. 차입이나 부모님으로부터 자금을 지원받아 취득할 수밖에 없습니다. 따라서 고가의 주택을 취득한 젊은 사람들은 대부분 자신의 자금만으로는 부족하기 때문에 부동산 대출을 이용해 차입금을 지불해야 합니다.

그러나 최근 들어 부동산 대출을 이용해 차입금을 상당 부분 지불하지 않고 부동산을 취득한 사례가 늘어나고 있는 것으로 보입니다. 이러한 경우 국세청은 자금 출처 조사를 통해 세무 조사를 하게 됩니다.

또한 최근 국내 부동산 시장에서는 변칙 거래가 늘어나고 있는데, 이러한 변칙 거래를 통해 부동산 취득 시 세금을 피하는 경우가 대부분입니다. 이러한 경우도 국세청의 세무 조사 대상이 됩니다.

결론적으로 부동산을 취득하는 경우 자금 출처를 잘 파악하고, 변칙 거래를 하지 않는 등 법적인 문제가 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 국세청은 자금 출처 조사를 통해 탈세를 방지하고 공정하게 세금을 징수하고자 노력하고 있습니다.

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