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주택 시장에서 깡통전세와 사기 문제가 심각하게 떠오르면서, 이와 관련된 경매 사건에 관심이 집중되고 있다. 최근에는 전세보증금이 낮아진 상황에서 세입자가 대출 없이 주택을 매입하거나, 세입자의 보증금을 편취할 의사로 주택을 매입한 경우 등이 문제가 되고 있다.

깡통전세와 사기에 관련된 경매 사건에서 가장 큰 특징은 대부분의 세입자들이 선순위 임차인으로서 대항력을 갖추고 있다는 점이다. 이는 말소 기준권리보다 전입일자가 빠르기 때문이다. 따라서 경매 낙찰자는 보증금 전부를 변제받지 못하더라도 세입자에게 나머지 보증금을 돌려줘야 한다는 뜻이다.

그러나 이러한 상황에서 세입자가 다른 선택지가 없어 경매 시장으로 뛰어들어야 하는 경우도 있다. 이는 전세보증보험에 가입하지 않은 세입자가 계약 만료 시 임대인을 상대로 보증금 반환 청구소송 후 경매 신청 절차를 밟을 수밖에 없기 때문이다.

실제로 임차인이 신청한 주택 경매 건수는 최근 증가세를 보이고 있으나, 경매 감정가격이 세입자의 전세보증금액과 비슷하거나 빌라 가격이 하락해 수차례 유찰되는 경우가 많다. 이로 인해 대항력 있는 세입자가 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안아야 하는데, 시세보다 높은 가격에 낙찰받는 상황이 되다 보니 입찰에 참여하는 사람이 없는 경우도 있다.

따라서 세입자들은 보다 안전한 전세보증보험 가입과 함께, 주택 가격을 적정하게 가늠하고, 적절한 대출 등의 방법으로 주택 매입을 검토해야 한다. 그리고 이미 선순위 임차인으로 대항력을 갖추고 있는 경우에는 자신의 보호를 위해 경매 시장으로 뛰어들어야 할 수도 있다.

이러한 문제가 발생하지 않도록, 정부나 부동산 규제 당국은 적극적인 대책을 마련해야 할 것이다. 또한 세입자들은 깡통전세와 사기에 대한 예방 및 대처 능력을 갖추는 것이 필수적이다. 이러한 노력이 이어지면서 깡통전세와 사기 등의 문제가 해결될 수 있을 것이다.

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