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아파트 가격 변동에 민감한 우리나라 국민들

우리나라 국민들이 보유한 가계자산의 상당 부분을 차지하는 것은 아파트이다. 금융투자협회가 발표한 2022 주요국 가계금융자산 비교에 따르면 2021년 말 기준으로 우리나라 국민의 가계자산 중 부동산 등 비금융자산 비중은 전체의 64.4%를 차지했다. 또한, 통계청이 발표한 2022년 인구주택 총조사결과에 따르면 주택 중 아파트의 비중이 64%에 이른다. 이러한 사실로 인해 우리나라 사람들은 아파트 가격의 변동에 매우 민감하게 반응할 수밖에 없다.

최근 2~3년간 우리나라 주택 시장은 격동의 시기를 겪었다. 국토교통부 주택매매지수동향지표에 따르면 2021년 전국 주택매매가격 상승률은 9.9%로, 최근 10년간 가장 높은 상승률을 기록했다. 하지만 이듬해인 2022년 전국 주택매매가격 상승률은 -4.68%로, 높은 하락률을 보였다.

주택가격이 하락하면 아파트를 자녀들에게 적은 세금으로 증여하는 것이 유리하다고 생각하는 사람들이 많다. 그러나 실제로는 이와 다른 상황이 발생할 수 있다. 단기간 내 주택 시장이 급변하는 상황에서는 납세자의 세부담이 크게 늘어날 수 있다. 과세당국은 부동산 하락기에 증여받은 아파트의 평가액을 증여 시점이 아니라 부동산 상승기 거래가액을 기준으로 세금을 부과할 수 있기 때문이다.

상속·증여세법에 따르면 증여세는 증여 시점의 시가를 기준으로 산정되는데, 납세자가 증여받은 부동산의 시가를 확인할 수 없는 경우에는 유사매매사례가액을 시가로 본다. 유사매매사례가액은 납세자의 증여개시일 전 6개월과 후 3개월 동안 해당 부동산과 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 거래가액을 의미한다. 만약 해당 기간 내에 유사매매사례가액이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 인정받은 가액을 유사매매사례가액으로 사용한다.

하지만, 상업용 건물이나 일반 주택은 거래가 활발하지 않아 유사매매사례가액을 찾기 어려울 수도 있다. 이러한 경우에는 세금 납부를 위해 평가심의위원회의 심의를 거쳐 인정받은 가액을 사용해야 한다.

이처럼 아파트 가격 변동은 우리나라 국민들에게 큰 영향을 미치며, 이에 따른 부동산 증여세에도 주의해야 한다.

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