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주택 소유자가 아닌 임대인과 임대차 계약을 체결하는 경우, 해당 임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있을까요? 이 경우에는 임차인이 주택임대차보호법에서 인정되는 대항력과 우선변제권을 행사하여 임대차 종료 시 보증금을 우선변제 받는 데에 문제가 발생할 수 있습니다.

일반적으로 주택임대차보호법은 주택의 소유자인 임대인과 임차인 사이에 임대차 계약이 체결된 경우에 적용됩니다. 그러나 주택임대차보호법은 주택의 소유자가 아니라도 적법한 임대 권한을 가진 임대인과 임대차 계약을 체결한 경우에도 적용됩니다. 이 경우 임차인은 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있게 됩니다.

하지만 주택 소유자가 아닌 사람과 임대차 계약을 체결하는 경우, 임대인이 적법한 임대 권한을 가지고 있는지 어떻게 알 수 있을까요? 또한, 어떤 점을 주의해야 할까요?

여기서 대표적인 사례로 신탁된 주택을 예로 들 수 있습니다. 이 경우 임차인은 등기부상 소유자인 수탁자(신탁회사)가 아니라 주택 소유자인 위탁자가 되는 경우가 대부분입니다.

보통 부동산을 담보로 신탁을 설정하는 담보신탁을 살펴보면, 주택 소유자인 위탁자가 신탁회사인 수탁자에게 주택을 담보로 신탁하게 되면, 신탁회사가 주택의 소유권을 이전받아 주택의 소유자가 됩니다. 등기부상으로도 신탁을 원인으로 한 소유권 이전으로 신탁회사가 소유자로 표시됩니다. 그런 다음, 이 신탁된 주택의 임대차를 위탁자와 주택을 임차하는 사이에서 계약을 체결하고 보증금을 지불한 후에 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받는 경우가 많습니다. 그러나 만약 등기부상 소유자가 아닌 위탁자가 적법한 임대 권한을 가지고 있지 않다면, 임차인의 이런 대비가 의미가 없어지게 되고 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없어서 보증금 우선변제권이 인정되지 않을 수도 있습니다.

따라서 임차인이 주택 소유자가 아닌 임대인과 임대차 계약을 체결하는 경우, 임대인이 적법한 임대 권한을 가지고 있는지 사전에 확인하고 신중하게 조치해야 합니다. 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 임대인의 적법한 임대 권한이 필요하기 때문에 적법성 여부를 꼼꼼히 검토하고 확인하는 것이 중요합니다.

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