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저금리 시대와 풍부한 유동성으로 인해 해외 부동산 투자는 이전에 높은 수익을 냈었습니다. 그러나 이제 그 효과가 부작용으로 돌아온 것으로 보입니다. 국내 증권사들은 주로 미국 오피스 부동산에 투자를 진행했었는데, 현재 공실률이 20%대에 이르고 있어 손실률 확대가 우려되고 있습니다. 지난해 프로젝트 파이낸싱을 통해 위기를 겪은 증권사들은 이제 해외 부동산 손실 위험까지 마주하고 있습니다.

한국신용평가에 따르면 미국 오피스 부동산의 공실률은 2019년 12월 말에는 13.4%였으나, 2020년 6월 말에는 20.6%까지 상승하였습니다. 특히 IT업계를 중심으로 재택근무 문화가 확산되어 팬데믹 종식 이후에도 회복되지 않고 있습니다.

유럽 오피스 부동산의 경우에는 공실률이 10% 이하로 상대적으로 안정적인 수준을 유지하고 있으나, 도시별로 상이하며 환경규제 충족 여부 등에 따라 임대차시장 양극화가 심화되고 있습니다.

최근 5년간 국내 증권사들은 해외 오피스 빌딩에 대한 투자 비중을 크게 늘렸기 때문에 불안감이 확산되고 있는 상황입니다. 이전에는 초저금리 시대와 고유동성을 바탕으로 해외 부동산 시장이 성장하였으나, 이제는 상업용 부동산을 중심으로 급격한 조정 국면에 직면하고 있습니다.

또한 근무환경 변화와 함께 금리변동 위험도 커지고 있습니다. 자금 조달 비용의 증가로 인해 잠재적 구매자는 줄어들고, 매각하려는 수요자는 늘어나면서 실질적인 거래 성사가 어려워지고 있습니다. 이에 따라 부동산 가치 하락이 발생하고 있습니다.

미국의 상업용 부동산 가격 상승률은 지난해 초에는 20%였으나, 2021년 1월에는 -5%까지 하락하였습니다. 유럽의 프라임 등급 오피스 부동산 또한 자산 가치 변동률이 지난해 초에는 약 5%였으나, 올해 초에는 -10%로 하락세로 전환되었습니다.

이러한 상황을 고려하면 국내 증권사들의 해외 부동산 투자 규모가 얼마나 큰지 상당한 것으로 보입니다. 그래서 현재 증권사들은 이러한 위기 상황에 대해 불안감을 품고 있습니다. 과거에 저금리 시대와 유동성이 높아 성장한 해외 부동산 시장이 이제는 상업용 부동산 중심으로 급격한 조정 국면에 직면해 있기 때문입니다.

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