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부동산 시장, 상업용 부동산, 금융시장, 경기 침체, UDL

부동산 시장이 오히려 깊은 수렁에 빠져들고 있다. 코로나19로 인해 불황이 깊어지면서 상업용 부동산의 공실률은 전 세계적으로 상승하고, 가격도 대폭 하락하고 있다. 이에 대해 부동산 경제학자들은 첫 단계에서부터 최악의 경고를 내놓고 있다. 이번 글에서는 상업용 부동산의 흐름과 이에 따른 격동적인 유령도시 현상인 도시 죽음의 고리(Urban Doom Loop, UDL)에 대해 알아보겠다.

UDL이란 무엇인가?

UDL은 Urban Doom Loop의 약자로, 상업용 부동산 시장의 하락이 세금 인상, 교육, 문화, 예술 등의 공공서비스 지출 감소, 거주 도시민의 이탈, 구조물 쇠퇴와 낙후 등으로 이어지면서, 건물이 텅 비게 되고 범죄의 온상이 된다는 현상을 말한다. 이는 다시 경기 침체의 골이 깊어지는 악순환 구도가 된다.

이번 코로나19로 인한 부동산 시장의 하락은 단순한 경기 침체로 그치지 않을 것이다. 이미 코로나19에 대한 대응으로 인한 금리 인상과 원격근무 등으로 상업용 부동산 가격이 하락하고 있다. 그리고 이는 UDL의 첫 번째 단계에 해당한다.

UDL의 세 단계

UDL은 크게 세 단계로 진행된다. 첫 번째 단계에서는 금리 인상과 원격근무 등으로 상업용 부동산 가격이 하락한다. 이는 이미 현재 진행 중인 단계이다.

두 번째 단계에서는 세금 인상으로 인해 세수가 부족해질 경우, 교육, 문화, 예술 등의 공공서비스 지출이 감소하게 된다. 이는 거주 도시민이 본격적으로 이탈하는 단계이다.

마지막 단계에서는 상업용 건물이 텅 비게 되고, 각종 범죄의 온상이 되면서 유령도시로 변하는 시카고 공포와 같은 현상이 발생한다.

경기 침체의 골은 깊어진다

UDL이 진행될수록 경기 침체의 골이 깊어진다. 이는 상업용 부동산 가격 하락으로 인한 역자산 효과 때문이다. 계층별로는 상업용 부동산 가격이 상승할 때 자산이 급증했던 부자일수록 경제적 타격을 받는 리치 리세션에 빠지게 된다. 이러한 상황은 중하위 계층도 부자들의 소비 감소로 인한 낙수 효과가 사라져 어려움을 겪게 된다.

이러한 극단적인 비관론이지만, 통화정책이나 재정정책에 주는 시사점은 크다. 이미 진행 중인 첫 단계에서 두 번째 단계로 이행될 확률이 높다고 보이는데, 이는 각국 중앙은행의 금리 인상으로 r스타(r*, r-star)의 개념이 적용될 가능성이 있기 때문이다. 또한, 코로나19로 인한 경기 침체는 금융시장까지 영향을 미치게 된다. 특히, 부동산 시장의 큰 변동은 금융시장 전체에 큰 영향을 미치게 되므로, 금융시장 측면에서도 주의가 필요하다.

결론

상업용 부동산 시장이 세계적으로 사상 최악의 상황을 맞이하고 있다. 이는 일시적인 경기 침체로 그치지 않을 가능성이 매우 높다. 이번 글에서는 상업용 부동산의 공실률 상승과 가격 하락, UDL 현상, 그리고 경기 침체의 골이 깊어지는 현상 등을 설명하며, 이에 대한 대처 방안에 대해 생각해보았다. 이러한 상황에서는 국가 차원에서의 적극적인 대응이 시급하다.