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주택 임대사업자가 양도 단계에서 받을 수 있는 세금 혜택은 크게 다주택자 양도세 중과 배제, 거주 주택 비과세, 장기보유특별공제 특례 적용 등이 있다.

다주택자 양도세 중과 배제는 다주택자가 자신의 소유주택 중 하나를 양도할 때 양도세를 면제해주는 혜택이다. 한 세대에 소유한 주택이 한 채라면 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다. 그러나 다주택자는 이 혜택을 양도세와 양도소득세, 한 명세금을 모두 받을 수 있는 경우에만 적용받을 수 있으며, 세대 구성원이 다주택자와 한 세대에 속하는 조건을 충족해야 한다. 또한, 양도 차익에 따라 양도세를 부과할 때 양도차익 금액이 세금 공제한도를 초과하는 경우에는 초과하는 금액에 대해 양도세를 납부해야 한다.

거주 주택 비과세 혜택은 주택임대사업자가 자신의 거주 주택을 양도할 경우 양도차익에 대해 세금을 면제받는 혜택이다. 이 경우 양도차익에 적용되는 양도세가 면제되어 세금을 절약할 수 있다. 이를 받기 위해서는 양도한 주택이 자신과 가족이 오래 거주한 거주 주택이어야 하며, 양도 차익을 양도세 중과 배제 혜택과 병합하여 적용받을 수 있는 경우에만 해당 혜택을 받을 수 있다.

장기보유특별공제 특례 적용은 주택임대사업자가 양도할 주택을 장기간(10년 이상) 보유한 경우에 해당하는 세금 혜택이다. 장기보유특별공제는 임대 기간에 따라 다르며, 10년 이상 임대한 경우 최대 70%의 공제율을 적용받을 수 있다. 임대 기간이 8년 이상인 경우에는 50%의 공제율을 적용받을 수 있다.

하지만 이러한 세금 혜택을 받기 위해서는 세법에서 정한 요건을 충족해야 한다. 등록 요건은 2020년 말까지 주택임대사업자로 세무서와 지방자치단체에 등록해야 한다. 건설 임대주택의 경우에는 2024년 말까지 등록이 가능하다. 면적 요건은 임대주택의 전용면적이 국민주택 규모인 85㎡ 이하이어야 한다. 가액 요건은 임대 개시일 당시 기준시가가 6억원(비수도권은 3억원) 이하여야 한다. 또한, 임대료 증액 제한 요건도 충족되어야 한다. 종전 임대료인 보증금과 월 임대료를 합한 금액이 5% 이내로 올라가야 하고, 임대료를 인상한 후 1년 내에 다시 증액하지 않아야 한다.

특히 임대료 증액 제한 요건은 꼼꼼히 검토해야 한다. 최근에는 임대료를 증액한 후 장기보유특별공제 특례를 신청한 주택임대사업자가 제한을 위반했다고 판결받아 세금 혜택을 받지 못한 사례가 발생했다. 주택임대사업자는 임대료를 연간 5% 이내로 인상하고, 2년 동안 10% 이내로 인상한 후에야 장기보유특별공제 특례를 신청할 수 있다. 이를 엄격히 준수하지 않으면 세금 혜택을 받지 못할 수 있다.

세금 혜택을 효율적으로 활용하기 위해서는 이러한 요건들을 충족하는 것이 중요하다. 장기 보유와 임대료 증액 제한 등에 주의하여 세금을 절약하고 투자를 보다 효과적으로 운용할 수 있도록 노력해야 한다.

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