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양도차익 최소화를 위한 상담을 받은 20년 전 서울의 두 의뢰인들은, 5층 상가 겸용 주택 건물을 자금을 절반씩 부담해 공동으로 취득한 상황이다. 이들은 양도세를 최대한 줄이기 위해 필요경비를 늘리는 방안을 모색하고 있다. 세법에 따르면, 부동산 등의 자산을 팔 때는 양도차익에 대한 양도세를 납부해야 한다. 양도차익은 양도가격에서 취득가격과 필요경비를 차감한 값으로 계산된다. 양도차익을 줄이기 위해서는 양도가격을 낮추거나 취득가격을 높여야 하는데, 20년 전에 이미 취득한 가격은 고정되어 있으므로 양도가격을 낮추는 것이 어려워진다. 그러므로 필요경비를 늘리는 방법으로 양도차익을 최소화해야 한다.

세법에서는 필요경비로 인정되는 비용으로 취득 관련 비용, 자본적 지출, 양도비용 등이 소개된다. 취득 관련 비용으로는 취득세, 인지세, 중개수수료 등이 포함된다. 그러나 부동산 매매계약 해지에 따른 위약금 등은 필요경비로 인정되지 않는다는 점을 유념해야 한다. 자본적 지출은 보유한 건물의 자산 가치를 높이는 비용을 말한다. 엘리베이터나 냉난방 시설 설치, 증축 공사 등이 대표적인 예시이다.

양도비용은 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 의미한다. 양도세 신고서 비용, 중개수수료, 매매계약을 이행하기 위한 인도 의무 준수를 위한 명도비용 등이 포함된다. 다만, 부동산 매도를 위해 투자한 상권 조사나 컨설팅 수수료와 같은 사적 비용은 필요경비로 인정되지 않는다.

또한, 용도 변경에 소요된 비용 역시 필요경비로 인정된다. 상가주택의 경우, 거액 자금을 조달할 수 있는 법인이 취득하는 것이 현실적인 상황으로, 필요경비에 포함될 수 있다. 상가와 주택의 혼합 용도로 사용되는 건물의 경우, 양도세를 최소화하기 위해 필요경비를 철저히 계산하고 적용해야 한다.

이에 따라, 두 의뢰인들은 절세 상담을 통해 양도차익 최소화를 위한 전략을 수립할 필요가 있다. 필요경비를 가능한 한 늘리는 방향으로 비용을 고려하여 결정해야 하며, 세법의 규정에 따라 적절히 활용해야 한다. 한편, 법적인 부분에 대해서는 전문가의 조언이 필요하므로, 전문 세무사나 회계사와 상담하여 더욱 정확하고 효과적인 절세 전략을 수립하는 것이 바람직하다.

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