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고금리가 오피스 빌딩 시장에 악영향을 미치고 있는 상황이다. 예상대로 짧은 소나기가 아닌 장마처럼 길어지는 고금리 현상이 가장 큰 문제로 작용하고 있다. 오피스 빌딩 시장에는 새로운 자금이 유입되지 않으면서 차입금 만기는 정해진 날짜에 돌아오고 있다. 이로 인해 부동산투자회사인 리츠의 금융부담이 증가하는 것이다.

금융투자협회에 따르면 국고채 3년물 금리는 지난해 초에는 1.83%였으나 현재는 4% 초반대까지 상승했다(24일 기준). 일반적으로 오피스 담보대출 금리는 국고채 3년물 대비 약 150~180bps 정도의 스프레드를 유지한다. 따라서 오피스 대출금리는 최근 2년 동안 3%대에서 5~6%대까지 상승한 것으로 나타났다.

대출금리 상승은 수익률 하락을 불러일으킨다. 오피스 빌딩 리츠에 투자한 기관투자자들은 연간 6% 이상의 배당수익률을 기대하지만 현재 상황에서 오피스 빌딩 운용자가 제공할 수 있는 배당수익은 2~3%대로 제한된다.

상업용 부동산 컨설팅업체인 CBRE에 따르면 국내 주요 운용사가 조성한 사모 부동산 펀드 운용 규모는 지난해 대비 47% 감소한 것으로 나타났다(8월 기준). 매우 높은 고금리와 함께 국내 시장에 대한 우려가 증가하면서 상업용 부동산 투자 관련 보수적인 경향이 확인되고 있다. 이로 인해 몇 년간 풍부한 유동성을 바탕으로 시장 가격이 높아진 많은 기관 블라인드 펀드의 규모도 크게 축소되었다.

그 결과 배당수익률이 급락한 것이다. 2년 동안 오피스 대출금리가 3%대에서 5%대로 상승하면서 이전에 5~6% 수준이었던 배당수익률이 2~3% 수준으로 크게 줄었다. 오피스 빌딩을 구매하기 위해 투자자를 모집하는 것이 어려워지자, 리츠들은 자체 자금을 조달하기 위해 노력하고 있다.

롯데리츠의 경우 작년 하반기에 6500억원, 올해 상반기에 6580억원 규모의 리파이낸싱을 진행하였다. 이를 통해 리츠들은 자금을 확보하고 오피스 빌딩을 운영해 나갈 계획이다. 그러나 현재의 상황에서는 오피스 빌딩 시장의 어려움이 지속될 전망이다.

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