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매수인이 귀책사유로 인해 부동산 매매계약이 파기된 경우, 매도인이 당연히 계약금을 몰수할 수 있는 것은 아닙니다. 매수인이 계약금만 지불한 후에 중도금을 지불하지 못하여 계약이 해제되는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 매수인의 귀책사유로 인해 계약이 해제되었더라도 매도인은 당연히 계약금을 몰수할 수 없습니다.

계약금을 몰수하기 위해서는 매매계약서에 별도의 위약금 약정이 필요합니다. 계약이 해제된 경우, 계약의 양 당사자는 원상회복 의무를 부담합니다(민법 제548조 제1항). 따라서 매도인이 매수인으로부터 계약금을 받은 후에 계약이 해제된 경우, 비록 매수인의 귀책사유로 계약이 해제되었다 하더라도 매도인은 이자를 포함하여 계약금을 매수인에게 반환해야 합니다(민법 제548조 제2항). 매도인은 계약의 해제로 인해 발생한 손해에 대한 배상을 요구할 수는 있지만, 매수인의 계약금을 몰수할 수 있는 것은 아닙니다.

일반적으로 부동산 매매계약 시 계약서에는 "계약 당사자는 계약해제로 인한 손해배상을 상대방에게 청구할 수 있으며, 별도의 약정이 없는 한 계약금은 손해배상의 기준으로 본다"는 조항이 포함되어 위약금 약정을 하게 됩니다(민법 제398조 제4항). 따라서, 매수인의 귀책사유로 인해 계약이 해제되었다 하더라도 위약금 약정이 따로 되어 있는 경우에만 매도인이 계약 해제로 인한 손해로서 매수인의 계약금을 몰수할 수 있습니다.

하지만 지나치게 높은 위약금 약정은 법원에 의해 감액될 수도 있습니다. 일반적으로 계약금을 위약금으로 약정하는 것이 일반적이지만, 가끔 매매대금의 20% 이상으로 위약금이 약정되는 경우가 있습니다. 이 경우 법원은 위약금을 감액시킬 수 있습니다.

따라서, 매수인의 귀책사유로 인해 계약이 해제된 경우에도 매도인이 계약금을 몰수할 수 있는지 여부는 위약금 약정의 유무에 따라 결정되며, 과도한 위약금 약정은 법원에 의해 감액될 수 있습니다.

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